Проблема актуализации нормативной базы в России существует давно. Но если сначала ее чаще всего обсуждали проектировщики, то сейчас о необходимости ее модернизации заговорили те, кто занимается продвижением продукта на рынке: застройщики и инвесторы как коммерческой, так и жилой недвижимости. Они предлагают консолидироваться и инициировать разработку новых СНиПов. Об этом шла речь на одной из дискуссий, организованных на международном инвестиционном форуме PROEstate, который прошел недавно в Москве.

Без горничных
Нормативная база, на основании которой проектируются сегодня жилые комплексы, в значительной степени устарела, считает коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов. Он напоминает, что в период разработки СНиПов множества технологий строительства в принципе не существовало, к примеру, монолитного домостроения. Несмотря на то что отрасль ушла далеко вперед, застройщик должен по-прежнему ориентироваться на нормативы прошлого века.

Например, при перепланировке нельзя менять расположение «мокрой зоны» (т. е. туалета и ванной комнаты), их нельзя проектировать над жилым пространством. «Возможно, это повелось со времен панельного домостроения, когда считалось, что затопить соседу спальню нельзя, а ванну – можно, – саркастически выражается эксперт. – Суть в том, что пол был наборный из панелей, и теоретически сквозь расстояние между ними могла просочиться вода в случае прорывов. Сейчас, когда перекрытия делаются монолитные, вода уже никак не может пройти через 20 см железобетона. Тем не менее этот норматив существует и множество контролирующих органов это отслеживают».

Еще более показательный пример – это строительство делового центра Сити в Москве. На момент, когда его начинали строить, СНиПов и нормативов на высотное строительство в принципе не существовало – они разрабатывались параллельно. Причем стройка зачастую опережала СНиПы, которые появлялись, вспоминает Белоусов. Чего только стоит раздел пожарной безопасности. К примеру, в комплексе из двух высотных башен «Город столиц» американские архитекторы предлагали делать шторы из специально пропитанной брезентовой ткани, которая может локализовать пожар в случае его возникновения. Все подобные решения неизбежно влекут снижение комфортности, ведь потом дизайнеры должны это решение как-то обыграть и приспособить. Как остроумно высказался один из участников дискуссии, «мы сначала строим, а потом проектируем, сначала придумываем технологии, а потом с лагом в несколько лет пытаемся разработать стандарты».

Еще одним показательным примером может стать такой модный продукт на рынке, как апартаменты. По сути, это формат нежилого помещения гостиничного назначения, которое продается как альтернатива классическому жилью.

«СНиПов на апартаменты не присутствует, хотя сам формат существует на рынке в массовом порядке уже несколько лет», – отмечает Белоусов.

По его данным, в настоящее время апартаменты проектируются по гостиничным требованиям, хотя к гостинице никакого отношения не имеют.

Так, согласно гостиничным нормативам на каждом этаже в таком здании должно быть помещение для горничной, однако при эксплуатации оно не будет востребовано: люди покупают апартаменты для частного проживания и никакой внешний сервис, который присущ гостинице, им не нужен и они не хотят за него платить.

Это сказывается на архитектурных и планировочных решениях, а также отражается на себестоимости строительства. «Необходимо провести ревизию существующих нормативов», – призывает он.

В итоге – ерунда
Надо ли говорить, что существующая российская нормативная база также мало сопоставима с теми, что применяются на Западе? О разнице подходов на примере своей практики в России рассказал генеральный директор BPS International GmbH Маркус Майер. Он перечислил несколько проектов, реализованных в Москве, и всякий раз недоумевал по поводу консерватизма системы и экспертизы. Тем не менее, по его мнению, сдвиги все же есть, например, компания проектировала и строила по заказу РЖД пансионат в Монине – дом престарелых. «Если бы мы все делали в соответствии с российскими нормами, то на 200 коек нам надо было бы запроектировать столовую площадью 400 кв. м, а площадь комплекса достигала бы 12 000 кв. м, включая актовый зал и помещение для проектора». Все это сильно удорожает проект, а самое главное – в этом нет никакой практической необходимости. На огромной площади столовой пожилые люди и инвалиды просто потеряются.

Засунуть международную архитектурную практику в узкое горлышко бывших советских стандартов, по которым до сих пор работают российские проектировщики, очень непросто

Майер для сравнения рассказал, что на Западе принят другой подход в отношении подобных заведений – там, наоборот, жилые модули делают небольшие по размерам. В целом по западным нормативам предполагается 40 кв. м в расчете на одну койку, а в России – 60 кв. м. Эксперт призывает модернизировать российские нормативы, а также пользоваться зарубежными. «Частный заказчик хочет, чтобы эффективно использовался каждый квадратный сантиметр, а СНиПы не очень позволяют это делать. Их надо менять, если вы хотите извлекать прибыль из своих проектов», – резюмировал он.

Продолжая тему, директор департамента управления активами группы ПСН Татьяна Тикова отметила, что в мировой практике в настоящее время не существует единых стандартов. В каждой стране применяются локальные стандарты, а также общенациональные. Вопрос сегодня – соответствие российских СНиПов лучшим мировым практикам. По ее словам, с этой темой взаимосвязаны управление стоимостью и проблемы действующей системы ценообразования. Любое проектное финансирование, заметила Тикова, никогда не обходится без мониторинга, а применение международных стандартов позволило бы российским девелоперам говорить на одном языке с банками.

Сейчас российские компании ведут свой локальный учет, а западные банки – свой. И, работая с международными аудиторами, российскому застройщику приходится любую расценку подтверждать рыночной практикой, проектами, делать огромное количество экспертиз – технической, аудит-финансовых, что в итоге повышает себестоимость проекта и усложняет работу девелопера.

Тикова также говорит о практике своей компании, когда к проектам привлекались международные архитекторы, но потом российские проектировщики были вынуждены укладывать эти решения в российские СНиПы. «Это выглядит так, как если бы обширную международную практику, доступную нам сегодня, мы пытались засунуть в узкое горлышко высоких советских требований. В итоге получается ерунда», – резюмировала она.

Эксперт также считает необходимой консолидацию крупных игроков рынка в отраслевые объединения или ассоциации с целью продвижения разработки новых нормативов и приближения их к мировой практике.

Две философии
Примерно тем же самым – переводом международных и рыночных расценок в российские ФЕРы и ТЕРы – приходится заниматься консалтинговой группе «НЭО Центр», рассказал партнер группы Алексей Медников. «Мы еще не вышли из сводно-сметных расчетов и единичных расценок, но мы еще и не пришли к глобальному сформированному рынку, где легко можно было бы доказывать расценки в том числе государственным структурам», – объясняет он ситуацию. Хотя некоторые процессы либерализации рынка и реформирования системы ценообразования и технического регулирования уже идут.

К примеру, экспертиза уже частично отменена, хотя анализ цены по-прежнему требуется там, где есть государственное финансирование. В то же время летом 2013 г. вышло в свет постановление № 382, которое обязывает проводить технологический и ценовой аудит проектов с любым государственным участием. Однако такие экспертизы все равно будут основаны на привычных государству локальных единичных расценках.
«Международные и российские стандарты – это как две философии, – продолжает эксперт. – Компании, которые пришли к нам на российский рынок, привыкли работать в расценках, не привязанных к объемам. Это так называемые укрупненные расценки, когда при заключении договора этому уделяется буквально 10 строк. И им очень непривычно работать, как работаем мы. Мы практикуем вторую философию – единичных расценок, и подход этот используется еще с 1950–1960-х гг.».

Медников назвал это противостояние «борьбой двух китов». Но однозначного ответа на вопрос, который из этих двух подходов лучше, не существует. В обоих есть плюсы и минусы, полагает он.

К плюсам единичных расценок эксперт относит серьезную детализацию проекта. В случае изменения технических решений проекта можно оперативно и точно отразить пересчет его стоимости и внести изменения в условия договора. А минус в том, что ни один сметно-сводный расчет не может быть сделан в деталях, пока нет полного проекта, а иногда и рабочей документации. Кроме того, это довольно трудоемкий процесс – для работы с единичными расценками девелопер должен привлекать профильную компанию или содержать штат сметчиков.

Сильной же стороной укрупненных расценок остается то, что инвестор может примерно рассчитать стоимость проекта и сразу начать строить. «Однако здесь есть ловушка, с которой сталкиваются многие компании, которые приходят на российский рынок и не знакомы с российскими реалиями – инфляцией, неразвитостью рынка поставщиков и услуг субподрядчиков, – предупреждает Медников. – А именно, подписав договор и пообещав построить объект за определенную цену, где-то на середине проекта застройщик понимает, что уже превысил бюджет на 10–30%». Потом ему приходится долго доказывать инвестору, что это объективные обстоятельства, и в конце концов переходить с одной «философии» на другую прямо в процессе строительства, что, понятно, увеличивает сроки реализации и стоимость проекта.

«Что», а не «как»
По мнению Медникова, в ближайшие пять лет практика применения единичных расценок сохранится. Более того, она может проявляться и в плане привязки к САПР. Так, в технологии BIM (Building Information Modeling – информационное моделирование здания или информационная модель здания. – «ИТС») можно разложить объект на отдельные элементы. «С точки зрения софта можно спокойно загрузить единые расценки и сделать это более или менее автоматизированно», – комментирует он. Однако это не отменяет необходимости актуализации всех данных, заложенных в советские нормативы. «Чем технически сложнее объект, тем больше будет присутствовать в нем единичных расценок, и наоборот: чем более он типовой, тем более применимы будут к нему укрупненные расценки либо метод аналогов», – говорит он.

Медников также прокомментировал вопрос, который волнует большинство застройщиков и рядовых сметчиков. В частности, даже в современных нормативах при формировании стоимости строительства не находит своего отражения заработная плата – в отличие от западного опыта. Такой подход характерен при использовании как единичных расценок, так и укрупненных. По словам эксперта, действительно, заработная плата в настоящее время – «вещь наиболее скачкообразная». «Проверяющие органы сегодня все более лояльно относятся к вопросам ручного изменения заработной платы в расценке. Заработная плата сейчас ставится вручную в зависимости от того рынка труда, который есть в том или ином регионе. На этот пункт контролирующие органы в основном закрывают глаза и понимают необходимость изменения его в ручном режиме», – прокомментировал проблему Медников.

Подытожил дискуссию исполнительный директор консалтинговой группы «НЭО Центр» Дионис Васильев. По его словам, роль профессионального сообщества в решении вышеозначенных вопросов будет возрастать, а функции государства в идеале должны сводиться не к запрещающим мерам, а к направляющим. Государство должно сказать «что» надо делать, а не «как», а дальше за дело возьмутся профессионалы.